Quelle baisse pour l’immobilier en France ?

  Puisque tout le monde a compris que le marché de l'immobilier s'était retourné, il s'agit désormais de savoir de combien il peut ou doit baisser. Le graphique ci-joint parle de lui même, ou presque.

  Le prix moyen d’un logement en France se situe en 2008 autour de 215.000 euro, soit 4,4 fois la moyenne des revenus des ménages. Ce multiple est nettement supérieur à la moyenne historique de 3 fois le revenu par ménage, référence demeurée très stable de 1965 à 2000.

  Le graphique montre que le décrochage date du début de la décennie 2000. L’amélioration considérable des conditions de financement - taux d’intérêt et durée des prêts - permise par l’union monétaire et par les innovations financières a été la cause de cette hausse record de la valorisation de l’immobilier en France.
En d'autres termes, les prix se sont envolés parce que le système bancaire a fait preuve d'une flexibilité exceptionnelle. La crise financière de 2007/2008 marque la fin de ce processus. L'hypothèse d'une forte hausse des revenus des ménages n'ayant pas de crédibilité, l’ajustement du marché de l'immobilier se fera désormais essentiellement par les prix.

  Pour retourner d'ici par exemple 2012 à la moyenne de long-terme de valorisation de l’immobilier par rapport aux revenus, il faudra une baisse d’environ 25% des prix des logements, soit un peu moins de 7% par an (*). Une telle baisse ferait revenir le prix moyen des logements à 160.000 euro, soit le niveau de mi-2003.

François-Xavier Chauchat

(*) nous avons fait l'hypothèse pour nos calculs d'une hausse annuelle de 3% par an des revenus par ménage, soit 1% hors inflation.