Le blog de François-Xavier Chauchat (retourner à l'accueil)
Mardi 16 décembre 2008
Le retournement brutal du marché de l’immobilier aux Etats-Unis à la fin du printemps 2006
a été le véritable déclencheur de la crise financière. Par ces effets induits, cet effondrement est aussi le moteur principal de la récession du secteur de la consommation, récession la plus
grave depuis le début des années 80.
Deux ans et demi plus tard, les prix des logements ont-ils suffisamment baissé ? La forte hausse des années précédentes est-elle effacée ? Notre diagnostic conduit à répondre à ces questions par l’affirmative. Sans jouer les devins quant au moment exact de la fin du cycle baissier entamé en 2006, l’hypothèse d’une stabilisation des prix au cours de l’année 2009 parait très crédible.
Le graphique ci-dessus illustre le premier point de notre analyse. Il montre diverses estimations d’un des ratios fondamentaux du marché immobilier, celui qui lie les prix d’acquisition d’un logement au revenu d’un ménage type. Pour chacun de ces deux indicateurs – le prix des logements et le revenu des ménages américains – plusieurs instruments de mesure sont disponibles, selon les sources utilisées (NAR, FHFA, Case-Shiller) et les méthodes de calcul (moyenne ou médiane). Sans entrer dans le détail de ces différentes évaluations (*), un constat s’impose : le nombre d’années de revenu nécessaire à l’achat d’une maison ou d’un appartement aux Etats-Unis a rejoint en 2008 un niveau normal, voire assez bas au regard des standards historiques. Une baisse supplémentaire des prix au début de l’année 2009, comme l’attendent la plupart des observateurs, renforcerait ce message d’une manière plus indiscutable encore.
Un autre indicateur plaide en faveur d’une stabilisation du secteur à relativement court-terme. C’est celui de la « solvabilité » des ménages par rapport aux conditions de prix et de financement (taux d’intérêt, durée des prêt, etc.) en vigueur sur le marché. Nous avons calculé ci-dessous la part du revenu qu’un ménage américain type devra consacrer au remboursement de son emprunt immobilier s’il désire acquérir un logement au prix du marché et au taux d’intérêt moyen offert par les banques. Nous avons pris en compte une durée de 30 ans pour les prêts hypothécaires (durée typique aux Etats-Unis) et un apport personnel de 25%. Le résultat indique que grâce à la baisse des prix et à celle, plus récente, des taux hypothécaires (**), l’acquisition d’un logement pèserait moins de 20% du revenu d’un ménage, ce qui ne s’est jamais vu depuis les années 60 (***).
Au vu de ces indicateurs, l’ajustement violent du secteur immobilier américain devrait être bientôt derrière nous. Les effets récessifs de cette correction se feront certes encore sentir quelque temps, et parler de véritable reprise sera prématuré tant que le stock de logements encore à vendre sur le marché demeure aussi élevé.
Nous gardons aussi à l’esprit qu’il aura fallu deux ans de tourmente pour que la baisse de l’immobilier américain finisse par mettre à mal l’ensemble de l’économie mondiale, par une série de mécanismes que nous avons déjà décrits. Ce temps de réaction suggère qu’un délai de plusieurs trimestres pourrait intervenir entre la stabilisation du secteur immobilier aux Etats-Unis et la reprise économique mondiale.
Il ne faut pas pour autant sous-estimer l’importance des évolutions que nous décrivons ici. Parmi d’autres signaux (dont nous parlerons dans un prochain article), celles-ci participent d’une série d’indices précurseurs de l’assainissement de la situation économique et financière mondiale. Rendez-vous donc en 2009 pour vérifier la validité du diagnostic.
Deux ans et demi plus tard, les prix des logements ont-ils suffisamment baissé ? La forte hausse des années précédentes est-elle effacée ? Notre diagnostic conduit à répondre à ces questions par l’affirmative. Sans jouer les devins quant au moment exact de la fin du cycle baissier entamé en 2006, l’hypothèse d’une stabilisation des prix au cours de l’année 2009 parait très crédible.
Le graphique ci-dessus illustre le premier point de notre analyse. Il montre diverses estimations d’un des ratios fondamentaux du marché immobilier, celui qui lie les prix d’acquisition d’un logement au revenu d’un ménage type. Pour chacun de ces deux indicateurs – le prix des logements et le revenu des ménages américains – plusieurs instruments de mesure sont disponibles, selon les sources utilisées (NAR, FHFA, Case-Shiller) et les méthodes de calcul (moyenne ou médiane). Sans entrer dans le détail de ces différentes évaluations (*), un constat s’impose : le nombre d’années de revenu nécessaire à l’achat d’une maison ou d’un appartement aux Etats-Unis a rejoint en 2008 un niveau normal, voire assez bas au regard des standards historiques. Une baisse supplémentaire des prix au début de l’année 2009, comme l’attendent la plupart des observateurs, renforcerait ce message d’une manière plus indiscutable encore.
Un autre indicateur plaide en faveur d’une stabilisation du secteur à relativement court-terme. C’est celui de la « solvabilité » des ménages par rapport aux conditions de prix et de financement (taux d’intérêt, durée des prêt, etc.) en vigueur sur le marché. Nous avons calculé ci-dessous la part du revenu qu’un ménage américain type devra consacrer au remboursement de son emprunt immobilier s’il désire acquérir un logement au prix du marché et au taux d’intérêt moyen offert par les banques. Nous avons pris en compte une durée de 30 ans pour les prêts hypothécaires (durée typique aux Etats-Unis) et un apport personnel de 25%. Le résultat indique que grâce à la baisse des prix et à celle, plus récente, des taux hypothécaires (**), l’acquisition d’un logement pèserait moins de 20% du revenu d’un ménage, ce qui ne s’est jamais vu depuis les années 60 (***).
Au vu de ces indicateurs, l’ajustement violent du secteur immobilier américain devrait être bientôt derrière nous. Les effets récessifs de cette correction se feront certes encore sentir quelque temps, et parler de véritable reprise sera prématuré tant que le stock de logements encore à vendre sur le marché demeure aussi élevé.
Nous gardons aussi à l’esprit qu’il aura fallu deux ans de tourmente pour que la baisse de l’immobilier américain finisse par mettre à mal l’ensemble de l’économie mondiale, par une série de mécanismes que nous avons déjà décrits. Ce temps de réaction suggère qu’un délai de plusieurs trimestres pourrait intervenir entre la stabilisation du secteur immobilier aux Etats-Unis et la reprise économique mondiale.
Il ne faut pas pour autant sous-estimer l’importance des évolutions que nous décrivons ici. Parmi d’autres signaux (dont nous parlerons dans un prochain article), celles-ci participent d’une série d’indices précurseurs de l’assainissement de la situation économique et financière mondiale. Rendez-vous donc en 2009 pour vérifier la validité du diagnostic.
François-Xavier Chauchat
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(*) N’hésitez pas à réagir si vous désirez des précisions.
(**) Les taux hypothécaires sont récemment descendus à un
très bas niveau (moins de 6%) du fait des mesures prises par la Federal Reserve pour aider le secteur.
(***) Notre calcul laisse de côté les fluctuations de la fiscalité immobilière ; cela ne modifie pas le
diagnostic puisque la fiscalité sur l’immobilier est aujourd’hui très favorable.
Par François-Xavier Chauchat
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Publié dans : économie
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Commentaires
A propos de ce site
- : François-Xavier Chauchat
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- : Économiste de profession, je publie ici de courts extraits de mes analyses sur des thèmes économiques et financiers d’actualité. Vous y trouverez aussi des articles traitant d’autres domaines qui me passionnent, comme la musique et l’opéra.
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First, who said I am optimistic? I can well understand that any economist writing that kind of article today takes the risk of being considered as "naïve", which is probably what you mean when using the word "optimism".... ;)
I just suggest, on the basis of solid analysis, that the worst housing bear market in modern US history might finally end next year, after three years of nightmare (note that it took also three years to purge the internet bubble). And I mention that I will soon write an article that will bring additional elements pointing towards some form of economic stabilisation going forward. Not immediately, of course, but what would the point in writing an article about what everyone already knows (i.e. that 2009 is a recession year, that unemployment will rise, etc.)? One of my job as an economist in the current crisis context is to identify the early indications of economic stabilisation, and of course to speak as well of what may get even worst (see the article on the French housing market, for example). A balanced view, if you like.
My second remark is about "It doesn't matter how cheap a house is if you don't have a job". Is your implicit assumption that everyone will go unemployed? (I’m teasing you). Well, even if the unemployment rate rises from the current 6,7% to let's say 10% (which would be very high), that would leave 90% of workers with a job and a salary...and with record low interest rates and cheap prices to buy a house. Still, you are right to suggest that the current and expected rise in unemployment will prevent any housing recovery. Which is why, with the help of the Federal Reserve, we can just speak of stabilisation some time in 2009.
One last thing. Record low mortgage rates encourage homeowners to refinance their mortgages at new, lower interest rates. This phenomenon is acting as a “tax cut” for households. Not a bad news, is it?
le promoteur franco suisse que je suis devenu te félicite.
il serait interessant de faire un comparable avec les marchés europeens et francais ,en particuliers sur la capacité des acquereurs francais à payer leur logement au vue de leur capacité d'epargne.
Par ailleurs ,il faut distinguer les marchés immobiliersle logement ,le bureau ,le retail.la liaison de la crise entre ces differents marchés reste à analyser.
au plaisir de t'avoir au bout du fil.
cordialement
gaultier