Point bas en vue pour l’immobilier américain

  Le retournement brutal du marché de l’immobilier aux Etats-Unis à la fin du printemps 2006 a été le véritable déclencheur de la crise financière. Par ces effets induits, cet effondrement est aussi le moteur principal de la récession du secteur de la consommation, récession la plus grave depuis le début des années 80.

 Deux ans et demi plus tard, les prix des logements ont-ils suffisamment baissé ? La forte hausse des années précédentes est-elle effacée ? Notre diagnostic conduit à répondre à ces questions par l’affirmative. Sans jouer les devins quant au moment exact de la fin du cycle baissier entamé en 2006, l’hypothèse d’une stabilisation des prix au cours de l’année 2009 parait très crédible.




 Le graphique ci-dessus illustre le premier point de notre analyse. Il montre diverses estimations d’un des ratios fondamentaux du marché immobilier, celui qui lie les prix d’acquisition d’un logement au revenu d’un ménage type. Pour chacun de ces deux indicateurs – le prix des logements et le revenu des ménages américains – plusieurs instruments de mesure sont disponibles, selon les sources utilisées (NAR, FHFA, Case-Shiller) et les méthodes de calcul (moyenne ou médiane). Sans entrer dans le détail de ces différentes évaluations (*), un constat s’impose : le nombre d’années de revenu nécessaire à l’achat d’une maison ou d’un appartement aux Etats-Unis a rejoint en 2008 un niveau normal, voire assez bas au regard des standards historiques. Une baisse supplémentaire des prix au début de l’année 2009, comme l’attendent la plupart des observateurs, renforcerait ce message d’une manière plus indiscutable encore.

 Un autre indicateur plaide en faveur d’une stabilisation du secteur à relativement court-terme. C’est celui de la « solvabilité » des ménages par rapport aux conditions de prix et de financement (taux d’intérêt, durée des prêt, etc.) en vigueur sur le marché. Nous avons calculé ci-dessous la part du revenu qu’un ménage américain type devra consacrer au remboursement de son emprunt immobilier s’il désire acquérir un logement au prix du marché et au taux d’intérêt moyen offert par les banques. Nous avons pris en compte une durée de 30 ans pour les prêts hypothécaires (durée typique aux Etats-Unis) et un apport personnel de 25%. Le résultat indique que grâce à la baisse des prix et à celle, plus récente, des taux hypothécaires (**), l’acquisition d’un logement pèserait moins de 20% du revenu d’un ménage, ce qui ne s’est jamais vu depuis les années 60 (***).




 Au vu de ces indicateurs, l’ajustement violent du secteur immobilier américain devrait être bientôt derrière nous. Les effets récessifs de cette correction se feront certes encore sentir quelque temps, et parler de véritable reprise sera prématuré tant que le stock de logements encore à vendre sur le marché demeure aussi élevé.

 Nous gardons aussi à l’esprit qu’il aura fallu deux ans de tourmente pour que la baisse de l’immobilier américain finisse par mettre à mal l’ensemble de l’économie mondiale, par une série de mécanismes que nous avons déjà décrits. Ce temps de réaction suggère qu’un délai de plusieurs trimestres pourrait intervenir entre la stabilisation du secteur immobilier aux Etats-Unis et la reprise économique mondiale.

 Il ne faut pas pour autant sous-estimer l’importance des évolutions que nous décrivons ici. Parmi d’autres signaux (dont nous parlerons dans un prochain article), celles-ci participent d’une série d’indices précurseurs de l’assainissement de la situation économique et financière mondiale. Rendez-vous donc en 2009 pour vérifier la validité du diagnostic.

François-Xavier Chauchat

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(*) N’hésitez pas à réagir si vous désirez des précisions.

(**) Les taux hypothécaires sont récemment descendus à un très bas niveau (moins de 6%) du fait des mesures prises par la Federal Reserve pour aider le secteur.

(***) Notre calcul laisse de côté les fluctuations de la fiscalité immobilière ; cela ne modifie pas le diagnostic puisque la fiscalité sur l’immobilier est aujourd’hui très favorable.